ضوابط قانون التطوير العقاري.. حساب مستقل وغطاء مالي وحظر البيع المسبق

تضمنت المقترحات المطروحة خلال مناقشات منتدى مصر 2026، بالتزامن مع اليوم الختامي للمنتدى وحضور الرئيس الجلسة الختامية، عددًا من التوصيات ومنها سرعة إقرار قانون لتنظيم السوق العقاري.

وتعمل الحكومة على وضع اللمسات النهائية لمشروع قانون تنظيم السوق العقارية وإنشاء اتحاد للمطورين العقاريين، بهدف وضع قواعد واضحة تحكم العلاقة بين الدولة والمطورين والمشترين، وتعزز الثقة في التعاملات العقارية وتحمي حقوق المواطنين.

وجاءت اهم المعلومات عن مسودة القانون على النحو التالي:
- مشروع القانون يستند إلى قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2184 لسنة 2022، بشأن ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقاري، والذي يتضمن نحو 15 بندًا يجري البناء عليها في إعداد الإطار التشريعي الجديد.

- الحكومة أجرت مناقشات متعددة مع المطورين العقاريين بمختلف توجهاتهم وأحجام استثماراتهم، بهدف الوصول إلى قواعد أكثر وضوحًا تنظم العلاقة بين الدولة والمطور والمشتري، وتحدد آليات التعامل مع المشروعات المتعثرة، بما يضمن حماية حقوق المواطنين.

- القانون الجديد لا تقتصر على تنظيم التعاملات العقارية، بل تمتد إلى دعم الاستثمار طويل الأجل، من خلال توفير بيئة تشريعية واضحة وعادلة تساعد المطورين الملتزمين على العمل والتوسع، وتعزز ثقة المستثمرين والمشترين في السوق العقارية المصرية.

- الضوابط الجاري العمل عليها تتضمن إلزام المطور العقاري بفتح حساب بنكي مستقل لكل مشروع أو مرحلة، تودع فيه الإيرادات وتتم من خلاله إدارة المصروفات الخاصة بالمشروع، بما يضمن وضوح التدفقات المالية ومتابعة أوجه الإنفاق.

- القانون يتضمن عدة قواعد أبرزها، ضوابط فتح حساب مدين في حالة حصول المطور على قرض لتمويل المشروع أو إحدى مراحله، على أن يتم سداد القرض وفقًا للقواعد الائتمانية المنظمة، إلى جانب السماح بتقسيم المشروع إلى مراحل، أو التعامل مع المشروع بالكامل باعتباره مرحلة واحدة.

- تشمل الضوابط عدم السماح بالإعلان عن بيع الوحدات العقارية قبل صدور القرار الوزاري باعتماد المخطط العام، واعتماد المخطط التفصيلي للمرحلة المراد طرحها، فضلًا عن عدم الإعلان عن مرحلة جديدة قبل التأكد من التزام المطور بالبرنامج الزمني المعتمد للمرحلة السابقة.

- كما تلزم القواعد المطور بتوفير غطاء مالي في الحساب البنكي الخاص بالمشروع أو المرحلة قبل طرح الوحدات للبيع، بنسب تختلف وفقًا لمساحة المشروع، إذ تبلغ 20% للمساحات المحدودة، و15% للمساحات الصغيرة، و10% للمساحات المتوسطة، و5% للمساحات الكبيرة، و3% للمساحات القصوى، على أن تُحتسب النسب من التكلفة الإنشائية للمرحلة.

- يجوز توفير الغطاء المالي في صورة نقدية أو شيكات من إيرادات مشروعات سابقة تم تسليمها، أو تسهيلات ائتمانية، أو خطاب ضمان بنكي، وفقًا للضوابط المحددة.

- وتلزم المسودة المطور بتقديم تقرير مالي نصف سنوي إلى جهة الولاية، معتمد من مراقب حسابات الشركة، يتضمن موقف المبالغ المحصلة من المشترين والإنفاق على المرحلة، وذلك خلال 45 يومًا من انتهاء نصف السنة المالية، بما يتيح متابعة الموقف المالي للمشروع.

- كما تتضمن الضوابط إلزام المطور بالاحتفاظ باحتياطي يعادل 5% من إجمالي التحصيلات في الحساب البنكي الخاص بكل مرحلة، بهدف مواجهة طلبات استرداد الأموال، على أن يتم خصم مبالغ الاستردادات من الاحتياطي، والإفراج عن المبالغ المتبقية تدريجيًا بالتناسب مع تسليم الوحدات، وصرف المتبقي بعد إتمام تسليم المرحلة.

- وتسمح القواعد بخفض الحد الأدنى للغطاء المالي تدريجيًا مع تقدم أعمال التنفيذ وارتفاع نسب الإنجاز الفعلية، وصولًا إلى إلغاء هذا الشرط عند بلوغ نسب التنفيذ المحددة لكل فئة من مساحات المشروعات، والتي تبلغ 30% للمساحات المحدودة، و25% للمساحات الصغيرة، و20% للمساحات المتوسطة، و15% للمساحات الكبيرة، و10% للمساحات القصوى.

- وفيما يتعلق بتأخر تسليم الوحدات، تتضمن المسودة منح المطور مهلة تصل إلى 12 شهرًا بعد موعد التسليم المتفق عليه، شريطة التزام جهة الولاية بالتعاقد واستخراج التراخيص، والتزام العميل بسداد الأقساط المستحقة وفقًا للعقد.

- وفي حال تجاوز التأخير 12 شهرًا، يتم ترحيل الأقساط المستحقة إلى حين الاستلام، وفقًا للآلية المحددة بالضوابط. أما إذا تجاوز التأخير 24 شهرًا، فيحق للعميل الاختيار بين الاستمرار وفق هذه الآلية لحين استلام الوحدة أو استرداد المبالغ التي سبق سدادها، على أن يتم ردها خلال 3 أشهر من تاريخ تقديم الطلب.

- وتنص المسودة على إخطار المطور رسميًا في حالة مخالفة الضوابط ومنحه مهلة 6 أشهر لتصحيح المخالفة، وفي حال عدم الالتزام خلال هذه الفترة، يجوز لجهة الولاية وقف الموافقات الخاصة ببدء بيع المراحل اللاحقة لحين إزالة المخالفة.

- وتمتد الضوابط إلى المشروعات القائمة بالفعل، إذ تلزم المطورين بفتح حسابات بنكية للمراحل اللاحقة التي سيجري الإعلان عن تسويقها بعد بدء تطبيق القواعد، وتقديم القوائم المالية المعتمدة والتقارير الفنية التي توضح نسب التنفيذ الفعلية، مع منح المطور المخالف للبرنامج الزمني مهلة 6 أشهر للالتزام بالجدول المعتمد.

- وتتضمن المسودة كذلك فصل أموال الصيانة والتشغيل عن أموال المشروع، من خلال إيداع المبالغ المحصلة من المشترين لهذا الغرض في حساب مستقل، وعدم اعتبارها ضمن أموال المشروع أو المرحلة.

- كما تلزم المطور بإدارة المشروعات والقيام بأعمال اتحاد الشاغلين للحفاظ على أصول المشترين، مع مراجعة مصروفات الصيانة من خلال مراجعين قانونيين، وتغطية تكاليف الصيانة من عوائد الوديعة، على أن يتحمل المشتري أي تكاليف تتجاوز هذه العوائد.

- وتسري الضوابط المقترحة على مشروعات التطوير العقاري السكنية والسياحية، ولا تشمل أعمال المقاولات باعتبارها نشاطًا مختلفًا عن التطوير العقاري.

قسط شقق الإيجار التمليكي حسب المدينة.. يبدأ من 1500 جنيه شهريًا